賃貸物件のシャッタートラブル、誰が修理費を負担する？

賃貸物件のシャッターが壊れた。「自分が払うべきか、大家さんに直してもらえるのか」——入居者側は迷い、オーナー側は「入居者の使い方が悪いのでは？」と感じる。こうした費用負担をめぐるトラブルは、賃貸管理の現場で頻繁に発生しています。

答えを先にお伝えすると、賃貸物件のシャッター修理費用の負担は「壊れた原因が何か」によって決まります。経年劣化や自然災害が原因であればオーナー（大家）が負担するのが原則であり、入居者の不注意や過失が原因であれば入居者が負担するのが原則です。ただし、現実にはどちらとも言い切れないグレーゾーンのケースも多く、契約書の内容や保険の活用によって結論が変わることもあります。

本記事では、民法・国土交通省ガイドラインに基づく費用負担の原則から、ケース別の判断基準、保険の活用方法、そしてトラブルを防ぐためにオーナーができる具体的な備えまでを解説します。

大原則：賃貸シャッターの修理費は誰が負担するのか

民法が定める賃貸人（オーナー）の修繕義務

民法606条は「賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めています。つまり、賃貸物件の設備が壊れた場合、原則としてオーナーが修繕する義務を負います。シャッターは建物に付属する設備として「建物の一部」とみなされるため、この修繕義務の対象に含まれます。

ただし、この修繕義務には重要な例外があります。「賃借人（入居者）の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合」は、オーナーは修繕義務を負いません（民法606条2項）。つまり、入居者の故意・過失による損傷はオーナーが直す義務はなく、入居者が自ら費用を負担して修繕する責任があります。

根拠

条文・規定名

内容の要旨

シャッター修理への適用

民法606条

賃貸人の修繕義務

賃貸人は、賃貸物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負う

経年劣化・自然消耗による故障はオーナーが修繕義務を負う根拠

民法415条

債務不履行による損害賠償

債務者が債務の本旨に従った履行をしない場合、損害賠償責任を負う

入居者が通常の使用方法を逸脱して損傷させた場合の負担根拠

民法400条・善管注意義務

善良な管理者の注意義務

賃借人は善良な管理者の注意をもって賃借物を保管する義務を負う

入居者が故意・過失でシャッターを損傷させた場合の責任根拠

国土交通省

ガイドライン

原状回復をめぐるトラブルとその防止のためのガイドライン

経年劣化・通常損耗はオーナー負担、入居者の故意・過失による損傷は入居者負担が原則

賃貸住宅の原状回復費用負担の実務的な判断基準として広く参照される

費用負担の2大原則

原則① 経年劣化・自然災害による損傷 → オーナー負担

時間の経過とともに自然に進む劣化（バネの弾力低下・スラットのサビ・モーターの摩耗など）や、台風・強風・雪などの自然災害による損傷は、入居者の責任によるものではありません。これらはオーナーが修繕義務を負う範囲です。

原則② 入居者の故意・過失による損傷 → 入居者負担

入居者が誤って車をシャッターにぶつけた、乱暴に操作してスラットを変形させた、通常の使用方法を大きく逸脱した使い方をして壊したなど、入居者の行為が原因の損傷は入居者が費用を負担します。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとその防止のためのガイドライン」でも同様の考え方が示されています。

オーナー（大家）が負担するケース

① バランスバネの劣化・断裂

シャッターを軽い力で開閉できるようにするバランスバネは、開閉を繰り返すうちに金属疲労が蓄積し、一般的に10〜15年で弾力が低下して断裂します。これは部品の自然な消耗であり、入居者の責任ではありません。「突然シャッターが上がらなくなった」「重くて開けられない」という場合のほとんどはバネの劣化が原因であり、オーナーが修繕費を負担します。

② スラット・レールのサビ・腐食による動作不良

スラット（羽根板）やガイドレールは、長年雨風にさらされることでサビ・腐食が進行し、動作不良を起こすことがあります。これも通常の経年劣化として、オーナーが修繕義務を負います。ただし、入居者が適切なメンテナンス（注油・清掃）を怠ったことが腐食を著しく早めたと判断される場合は、一部入居者負担になるケースもあります。

③ 電動シャッターの開閉機（モーター）の経年故障

電動シャッターの開閉機は、使用頻度にもよりますが10〜15年が一般的な寿命です。寿命を迎えたモーターの故障はオーナーが修繕・交換費用を負担します。入居者が「リモコンを押しても動かない」と報告してきた場合は、まず電池切れ・ブレーカー落ちを確認し、それ以外であれば業者に点検を依頼してください。

④ 自然災害による損傷

台風・強風・飛来物・積雪・雹などの自然災害によるシャッターの変形・破損は、入居者の責めに帰すべき事由ではないため、オーナーが修繕費を負担します。この場合、オーナーが加入している火災保険（風災・雹災等）を活用できる可能性があります。

※ 関連記事：シャッター修理に火災保険は使える？補償の基本と申請の注意点

入居者・テナントが負担するケース

① 入居者の不注意・過失による破損

車庫入れの際に誤ってシャッターに車をぶつけた、子どもがシャッターにぶつかって凹ませた、引越しの荷物がシャッターに当たって変形させたなど、入居者の行為を原因とする損傷は入居者が修繕費を負担します。この場合、入居者が加入している借家人賠償責任保険で修繕費を賄える可能性があります。

② 通常使用を超えた扱いによる損傷

シャッターの許容荷重を超えて物を掛けた、シャッターに落書きやステッカーを貼った、シャッターを改造・加工したなど、契約上の使用用途を逸脱した行為による損傷は入居者の負担です。特に店舗テナントでは、業種によって通常よりも頻繁な開閉を行うケースがあり、消耗が早まった部分については入居者負担と判断される場合があります。

③ 不具合を放置して損傷を拡大させた

入居者が「シャッターの動きが重い」「異音がする」という不具合に気づいていたにもかかわらず、オーナーや管理会社に報告せずに長期間放置した結果、損傷が重大化した場合は、入居者の善管注意義務違反（民法400条）として、悪化した部分について入居者の負担が認められることがあります。

入居者には「賃借物に異常があればすみやかに賃貸人に通知する義務」があります（民法615条）。これを知らずに放置した結果、後から費用負担を求められるトラブルが実際に発生しています。

判断が難しいグレーゾーンケース

「オーナー負担か入居者負担か」が一概に言えない複雑なケースも少なくありません。以下に現場でよく見られるグレーゾーンのケースと判断の傾向を整理しました。

ケース

実際の状況

判断の傾向

対処・予防策

台風後に壊れた。

経年劣化との混在

台風前からバネが弱っていたが、台風の負荷で完全に断裂した

原則オーナー負担だが、経年劣化が主因なら保険が通らない可能性も。「台風前は正常だった」という記録がカギ

定期点検記録があればオーナーが火災保険を申請しやすい。記録がない場合は修理費を自己負担するケースも

入居者が不具合を報告せず放置。

軽微→重大化

シャッターの動きが悪くなっていたが入居者が報告せず、数か月後に完全に動かなくなった

当初の不具合はオーナー負担だが、放置による悪化分は入居者の善管注意義務違反として入居者負担になり得る

「いつから不具合に気づいていたか」の確認が重要。入居者に早期報告義務があることを契約書に明記しておく

前入居者の過失による

損傷が退去後に発覚

前の入居者が退去する際に修繕されていなかった損傷が次の入居者入居後に判明した

前入居者の責任だが、既に退去しているため請求が困難。実務的にはオーナーが負担して修繕するケースが多い

入居前・退去時の設備状態を写真で記録する「チェックシート」の整備で責任の所在を明確にできる

テナントの改装工事で

シャッター周辺を変更

店舗テナントが内装改装の際にシャッター周辺を変更し、後に開閉不良が発生した

テナントの工事が原因であれば入居者（テナント）負担。ただし工事との因果関係の証明が必要

改装前後の状態を記録しておくことが重要。改装時には事前にオーナーの書面による許可を取る規定を契約書に設ける

火災保険・借家人賠償保険の活用

シャッターの修理費用は、オーナー・入居者それぞれが加入している保険で賄えるケースがあります。「誰が負担するか」が決まったら、保険の活用可能性を確認することをおすすめします。

活用者

保険の種類

カバーされるケース

注意点・補足

オーナー側

火災保険（建物）

台風・強風・飛来物・雪・雹などによるシャッターの損傷

建物を補償対象とする火災保険に加入していれば、自然災害によるシャッター修理費を賄える可能性がある。経年劣化は対象外

オーナー側

施設賠償責任保険

シャッターの不具合が原因で入居者・第三者にけがをさせた場合

管理する設備の欠陥による損害賠償リスクに備える保険。物件管理者として加入を検討する価値がある

入居者側

借家人賠償責任保険

入居者の過失によるシャッターの損傷（車の接触・不注意による破損など）

賃貸契約時に加入する火災保険に特約として付帯されていることが多い。過失による損害賠償をカバーする

入居者側

個人賠償責任保険

入居者の行為が原因でオーナー・第三者に損害を与えた場合

日常生活での賠償リスクを幅広くカバー。借家人賠償とセットで加入しているケースが多い

オーナーが火災保険を活用する際の注意点

火災保険で賄えるのは「台風・飛来物・雹など補償対象の原因による損傷」に限られます。経年劣化による修理費は火災保険の対象外です。また、保険金が支払われるためには損傷の証拠（写真・気象データ）と修理業者の見積書が必要です。申請のタイムリミットは原則3年です。

※ 関連記事：シャッター修理の火災保険申請を通すための証拠の残し方と書類準備の完全ガイド

入居者が借家人賠償責任保険を活用する際の注意点

借家人賠償責任保険は、賃貸契約時に加入する火災保険の特約として付帯されていることが多いため、まず自分の保険証券を確認してください。保険が適用されるのは「入居者の過失による損害」に限られます。「もらい事故（台風の飛来物がシャッターに当たった）」など入居者の過失がないケースは対象外です。

トラブルを防ぐためにオーナーができること

シャッターの修理費負担をめぐるトラブルの多くは、「契約書への記載がなかった」「入居前の状態を記録していなかった」「不具合の報告ルールが曖昧だった」という事前準備の不足から発生します。以下の対策を講じることで、トラブルリスクを大幅に低減できます。

対策

具体的な内容・効果

賃貸借契約書への修繕費負担条項の明記

「経年劣化・自然災害によるシャッターの修繕はオーナー負担」「入居者の故意・過失による損傷は入居者負担」を具体的に記載。曖昧な表現はトラブルの原因

入居前・退去時の設備状態の記録

入居前にシャッターの動作確認・写真撮影を行い「現状確認書」として入居者と共有。退去時にも同様に記録し、損傷の有無と責任の所在を明確化

定期点検の実施と記録の保管

年1〜2回の専門業者による定期点検を実施し、「被害前は正常だった」の記録を残す。火災保険申請時の証拠にもなり、経年劣化の進行を早期発見できる

不具合報告のフローを入居者と共有

「シャッターの不具合に気づいたら〇日以内に管理会社・オーナーに連絡する」というルールを入居時に書面で共有。放置による悪化を防ぐ

火災保険の補償内容を確認しておく

建物に付帯する火災保険の補償範囲（風災・物体の衝突など）と免責金額を事前に把握。自然災害によるシャッター損傷時に速やかに申請できるよう準備しておく

まとめ——費用負担の判断フロー

賃貸物件のシャッター修理費用の負担は「壊れた原因が何か」が出発点です。以下の手順で確認していくことで、多くのケースは判断できます。

手順

やること

ポイント・注意事項

STEP 1

損傷・故障の原因を確認する

「いつ・どのように壊れたか」を正確に把握する。入居者への聞き取りと現地確認を行う

STEP 2

原因が経年劣化か入居者過失かを判断する

経年劣化・自然災害→原則オーナー負担へ。入居者の故意・過失→原則入居者負担へ

STEP 3

契約書の修繕費負担条項を確認する

賃貸借契約書に特約がある場合はその内容が優先される。記載がない場合は民法・ガイドラインが基準

STEP 4

保険の活用可能性を確認する

オーナー：火災保険（風災等）の適用可否を保険会社に確認。入居者：借家人賠償責任保険の適用可否を確認

STEP 5

修理業者に見積もりを依頼する

修理の内容・費用を確認。負担者が決まったら速やかに修理を依頼する。放置は損傷の悪化につながる

STEP 6

費用負担について当事者間で合意する

口頭ではなく書面で合意内容を残す。争いになる場合は管理会社・弁護士・裁判所の調停も選択肢

オーナーの方へ

経年劣化によるシャッター修理はオーナーの修繕義務の範囲です。入居者からの報告を受けたら速やかに対応することが、入居者との信頼関係を保ち、放置による損傷の悪化を防ぐことにつながります。定期点検を実施して「被害前は正常だった」という記録を残しておくことが、自然災害時の火災保険申請を有利にする上でも重要です。

入居者の方へ

シャッターに不具合を感じたら、自分で判断せずにまずオーナー・管理会社に報告してください。放置することで「報告義務違反」として修理費の一部を負担させられるリスクがあります。自分の過失で壊してしまった場合は、借家人賠償責任保険の適用可否を加入している保険会社に確認しましょう。

※ 関連記事：シャッター修理費用の相場（部位別・種類別の費用目安）

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